Prowadzę działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ustaliłem, niestety bez zachowania formy pisemnej, że będę pośredniczył w nabyciu przez powoda lokalu za wynagrodzeniem w wysokości 3% wartości kupowanego przez powoda lokalu. Została podpisana umowa wstępna kupna-sprzedaży lokalu. Wystawiłem fakturę na kwotę 6000 zł, która miała stanowić prowizję "z tytułu wykonanej usługi pośrednictwa przy nabyciu lokalu mieszkalnego". Tego dnia zapłacono mi kwotę 6000 zł. Ostatecznie odstąpiono jednak od zawarcia umowy sprzedaży lokalu i zażądano ode mnie zwrotu kwoty 6000 zł. Czy powinienem ją oddać?

Mateusz S.

Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, przy czym umowa ta wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W art. 73 § 1 k.c. sformułowano zasadę, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności. Umowa, którą Pan zawarł, miała być bez wątpienia umową pośrednictwa. Nie została jednak zawarta na piśmie. Wedle art. 78 k.c. do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Nie jest dokumentem obejmującym oświadczenia woli faktura. Nie spełnia wymogu złożenia oświadczeń w formie pisemnej złożenie oświadczeń ustnie, a następnie sporządzenie dokumentu, z którego pośrednio może wynikać, że wcześniej złożono oświadczenia ustnie. Samo oświadczenie w chwili wyrażania woli musi przybrać formę pisemną. Oznacza to, że umowa pośrednictwa, o której Pan mówi, jest nieważna. Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że kwota, jaką Pan otrzymał, stanowi świadczenie nienależne. Zgodnie bowiem z art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne między innymi wówczas, gdy czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia. Z kolei z art. 405 w związku z art. 410 § 1 k.c. wynika, że ten, kto otrzymał nienależne świadczenie, jest obowiązany je zwrócić w naturze, a gdyby to nie było możliwe, powinien zwrócić wartość świadczenia. Skoro umowa pośrednictwa jest nieważna, to na jej podstawie nie mogą Panu przysługiwać żadne prawa, w tym do wynagrodzenia, dlatego też otrzymaną kwotę powinien Pan zwrócić klientowi.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741), Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).