Nowa Gazeta Praska

Problem budowy mieszkań od wielu lat nie może znaleźć rozwiązania i mieszkań buduje się zdecydowanie za mało i za drogo. Ostatnia obietnica budowy trzech milionów mieszkań nie została zrealizowana. Brak jest jasnego i prostego systemu skierowania środków finansowych, w tym z budżetu państwa, na ten cel. Osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty i stara zabudowa miejska wymaga systemowego i finansowego wsparcia ze strony Państwa i środków unijnych. Z kolei nowa Ustawa Spółdzielcza stwarza szereg zagrożeń dla mieszkańców domów spółdzielczych. Chcę je tutaj przedstawić.

Bardzo ważna i konieczna jest zmiana części zapisów ostatniej nowelizacji Ustawy o Spółdzielniach Mieszkaniowych, bowiem niektóre z nich doprowadzą do upadku spółdzielni, do strat finansowych mieszkańców, a budynki i osiedla zamienią w slumsy.

Jednemu więcej, drugiemu mniej

Posłowie, a za nimi media, przedstawiając ustawę koncentrują się wyłącznie na sprawie możliwości wykupienia mieszkań lokatorskich za symboliczną złotówkę. Jest to rozwiązanie oczywiście korzystne dla mieszkańców posiadających mieszkanie lokatorskie, ale dla osób, które zapłaciły za to samo spore pieniądze - rozwiązanie niesprawiedliwe. Żeby wyrównać tę niesprawiedliwość, w Ustawie miał się znaleźć zapis, że spółdzielnie obligatoryjnie mają zwrócić pieniądze tym, którzy przekształcili swoje prawo lokatorskie po 2001r. Posłowie przestraszyli się odpowiedzialności i wycofali z tego, pozostawiając decyzję Zebraniu Przedstawicieli każdej spółdzielni. Gdy Zebrania Przedstawicieli wyrażą na to zgodę, będzie to z kolei niesprawiedliwe w stosunku do tych członków, którzy przekształcili mieszkania przed rokiem 2001 z lokatorskiego na własnościowe, też płacąc niemałe pieniądze. Teraz posłowie pracujący nad ustawą, w gazetach zachęcają tych mieszkańców, którzy wykupili mieszkania przed rokiem 2001, ażeby też występowali do Spółdzielni o zwrot wpłaconych pieniędzy poprzez zwolnienie z wpłat na fundusz remontowy. Z kolei w opinii wielu prawników, w tym m.in. prof. Krzysztofa Pietrzykowskiego, nie ma podstaw prawnych, aby ta grupa spółdzielców mogła ubiegać się o zwrot wpłaconych pieniędzy, bowiem posłowie o nich zapomnieli i w ustawie takich przepisów nie ma. Pokrzywdzona jest także grupa tych, którzy kupili od razu mieszkania własnościowe.

Mamy tu więc następujące problemy: prawny, równego i sprawiedliwego traktowania mieszkańców oraz techniczny. Jednych członków zwalnia się z wpłat za wykup mieszkania dając im możliwość wykupu za symboliczną złotówkę, drugim daje się taką możliwość w ustawie poprzez rekompensaty, a trzecią grupę w ogóle się pomija. Należy też przypomnieć, że środki które obie te grupy wpłaciły na wykupy - zostały wykorzystane na remonty budynków dla wszystkich członków Spółdzielni. Posłowie w ogóle zapomnieli o kolejnej grupie spółdzielców, którzy objęli mieszkania w latach 1988-1992. Koszty wykupu tych mieszkań lokatorskich wynoszą wg nowelizacji ustawy po kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zapomnieli świadomie, gdyż dla tej grupy należałoby uruchomić środki z budżetu państwa.

Problem prawny jest taki, że w opinii wielu prawników, ta grupa spółdzielców, która wykupiła mieszkania do 2001r. nie może otrzymać zwrotu wpłaconych na wykup środków w postaci zawieszenia wpłat na fundusz remontowy, bo ustawa tego nie przewiduje. Zapis dający ten przywilej tylko członkom, którzy wykupili mieszkania po 2001r. oznacza nierówne traktowanie członków spółdzielni i dlatego zdaniem prawników jest niezgodny z Konstytucją. Jednym słowem - całkowity chaos. Są jeszcze członkowie spółdzielni, którzy od razu kupili mieszkania jako własnościowe. Im nikt nie będzie wypłacał rekompensaty w postaci zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy.

Przepis na slumsy

Jest też poważny problem techniczny. Jeżeli Zebranie Przedstawicieli zwolni z wpłat na fundusz remontowy tych członków, którzy wykupili mieszkania po 2001r. i zwolni tych, którzy wykupili przed 2001r. (do czego namawiają twórcy nowelizacji), to z czego spółdzielnie będą remontować budynki? Ustawa mówi, że "oddanie pieniędzy" ma nastąpić w formie zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy. Przy kwocie przekształcenia 40 tysięcy złotych, takie zwolnienie może trwać na wet 50 lat.

W spółdzielni, którą kieruję od 14 lat blisko 70% członków wykupiło mieszkania przekształcając je z lokatorskiego na spółdzielcze własnościowe. Jeżeli Zebranie Przedstawicieli zwolni obydwie grupy, które wykupiły mieszkania z wpłat na fundusz remontowy, wówczas na ten fundusz będzie płacić zaledwie 30% mieszkańców; słowem - będą płacić ci, którzy teraz wykupią lokal za symboliczną złotówkę oraz ci członkowie, co od razu kupili mieszkanie własnościowe. To oznacza, że trzeba będzie trzykrotnie podnieść stawkę funduszu remontowego. Moim zdaniem jest to nierealne, bo osoby z mieszkań lokatorskich to w przeważającej części mniej zamożni spółdzielcy. Drugie wyjście to rezygnacja z 2/3 zaplanowanych remontów. Problem ten dotknie szczególnie starsze budynki. Weźmy dla przykładu budynek o 100 mieszkaniach, w którym 70% lokatorów będzie zwolnionych z wpłat na fundusz remontowy, bo wcześniej przekształcili mieszkanie. W tym budynku wpłaty będą tylko z 30 mieszkań. Czym to się skończy? Degradacją techniczną. Bez remontów domy zaczną się zamieniać w slumsy. I jeszcze jedno: do tej pory spółdzielnia zbierała środki na fundusz remontowy z wielu budynków. Dzięki temu mogła sukcesywnie remontować kolejne. Teraz jest to niemożliwe. Środki wpłacone w danym budynku mają być wykorzystane w tym budynku. To rozwiązanie doprowadzi do degradacji technicznej domów. Jest niesprawiedliwe dla tych domów, których mieszkańcy płacili na fundusz remontowy spółdzielni i z ich pieniędzy zostały wyremontowane sąsiednie budynki, a ich budynek czeka w kolejce na remont. Teraz tego remontu może się nie doczekać.

Spirala zadłużeń, czyli płać za sąsiada

W myśl zapisów ustawy wprowadza się ewidencję oraz rozliczenie przychodów i kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości. Ewidencja to dobre rozwiązanie. Będzie pełna informacja o finansach w danej nieruchomości. Każdy mieszkaniec będzie wiedział, na co płaci w czynszu pieniądze i na co one są wydawane. Ale zasada rozliczania wpłacanych pieniędzy tylko w danej nieruchomości oznacza, że dany budynek utrzymywać się będzie tylko z pieniędzy wpłacanych przez jego mieszkańców. Gdy 10% mieszkańców budynku ma zaległości czynszowe w opłatach za czynsz i media, to te zadłużenia będą musieli za nich pokryć sąsiedzi, a nie jak obecnie - spółdzielnia. Ustawa ustala, że gdy rok kalendarzowy kończy się w budynku minusem (a tak może być, gdy część sąsiadów nie płaci lub ma okresowe zaległości w opłatach) to wynik ujemny trzeba będzie pokryć w tym budynku w następnym roku. W jaki sposób? Poprzez podwyżkę czynszów, którą oczywiście będą ponosić mieszkańcy, którzy solidnie wnoszą opłaty. To nie koniec. Mieszkańcy mogą skarżyć do sądu zmiany wysokości opłat, płacąc do czasu wyroku sądu stare stawki. Dotyczy to wszystkich podwyżek zarówno tych, za które odpowiada spółdzielnia (np. koszty eksploatacji, odpis ma fundusz remontowy), jak i tych, które są niezależne od spółdzielni tj. podwyżki opłat za media, podwyżki podatków ustalanych przez miasto itp. Na pierwszy rzut oka taka zmiana wydaje się korzystna dla mieszkańców, ale co będzie jeżeli kilku mieszkańców zaskarży podwyżkę np. za centralne ogrzewanie wprowadzoną przez SPEC? Skarżący będą płacić stare stawki, a SPEC będzie domagać się nowych. Spółdzielnia nie pomoże, bo budynek musi być rozliczany indywidualnie. Czym to się może skończyć? Nawet wyłączeniem ciepła.

Ten kuriozalny zapis, odnosi się tylko do spółdzielni. We wspólnotach, budynkach komunalnych lokatorom również przysługuje prawo odwołania się do sądu w ramach protestu przeciwko podwyżkom, ale do czasu rozstrzygnięcia sprawy lokatorzy wnoszą opłaty w nowym wymiarze.

Tolerancja dla dłużników

Kolejna zmiana wydłuża do 6 miesięcy okres niepłacenia czynszu, po którym członek może stracić prawo do mieszkania lokatorskiego. Wprowadza to wyjątkową tolerancję dla dłużników. A ponieważ czynsze rozliczane są teraz w ramach jednej nieruchomości, to brak części wpłat powodować będzie podwyżkę dla tych sąsiadów, którzy czynsz opłacają. Należy podkreślić, że dla budynków pozaspółdzielczych okres ten wynosi 3 miesiące. Zapis ten jest taki, jakby ustawodawcy zależało na podwyżce czynszów dla płacących lokatorów.

Huśtawka na pół

Ustawa nakłada obowiązek tworzenia nieruchomości jednobudynkowych bez względu na to, czy jest to logiczne czy nie. To rozwiązanie prowadzić będzie do podziału placów zabaw, parkingów i trawników między dwoma budynkami. W jakim celu? Urzędnicy nie zdążyli, spółdzielcy zapłacą Spółdzielnie zobowiązuje się w Ustawie do nabywania nieruchomości, gdy grunt jest prawnie nieuregulowany, przez zasiedzenie. Sam zapis wydaje się korzystny, ale spółdzielnia będzie musiała zapłacić 19% podatku wartości nabytego gruntu co oznaczać będzie wielomilionowe kwoty, które trzeba będzie zapłacić. Oznaczać to może upadek wielu spółdzielni, a przecież obowiązek regulacji gruntów i przekazanie ich nieodpłatnie w użytkowanie wieczyste spółdzielni należy od wielu lat do obowiązków samorządu (Urzędu Miasta). Z obowiązku tego władze stolicy wywiązują się bardzo opieszale i z dużymi opóźnieniami. W myśl nowego prawa teraz ma za to zapłacić mieszkaniec spółdzielni.

Albo... albo - czyli kolejny bałagan

W ustawie określono, że na zwolnione mieszkania lokatorskie spółdzielnia ogłasza przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a jednocześnie w tym samym punkcie ustala, że pierwszeństwo w nabyciu tego lokalu mają członkowie najdłużej oczekujący na mieszkanie. Jak to pogodzić z obowiązkiem przetargu? To jest sprzeczność! Albo troska o spółdzielców bez mieszkań albo przetarg. A co zrobić, jeśli takie zwolnione mieszkanie jest w budynku na gruncie nieuregulowanym i nie można ustanowić odrębnej własności? Zgodnie z nowelizacją, nic z tym mieszkaniem nie można zrobić: ani wypłacić pieniędzy spadkobiercom, ani wystawić na przetarg w celu ustanowienia odrębnej własności. Nie można też przekazać najdłużej oczekującemu członkowi spółdzielni. Bzdura absolutna.

O co tu chodzi?

Prawdziwa intencja uchwalenia zmian jest ujęta w zapisie art. 26 pkt 1 ustawy. Mówi on, że po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości (budynku) do tej nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o własności lokali. To oznacza, że z tą chwilą w tej nieruchomości ulega likwidacji spółdzielnia, a obowiązkowo powstaje wspólnota mieszkaniowa i to niezależnie od tego, czy mieszkańcy tego chcą czy nie chcą. Nawet jeżeli mieszkańcy wolą być w Spółdzielni, to muszą założyć w swoim budynku wspólnotę mieszkaniową. Czy to jest demokratyczne?

Zmiany wskazują, że intencją autorów nowelizacji z Klubów PiS i PO nie jest naprawa spółdzielni mieszkaniowych, lecz ich likwidacja. Oczywiście, są spółdzielnie, które nie funkcjonują najlepiej. Jednak patrząc na osiedla widać, że spółdzielnie dużo lepiej troszczą się o budynki, ich otoczenie i stan techniczny niż to się czyni w zasobach komunalnych, a także w wielu wspólnotach. Czynsze tymczasem (co potwierdzają badania) w spółdzielniach są niższe. Prawo spółdzielczości mieszkaniowej należy nowelizować tak, aby członkowie spółdzielni w pełni czuli się właścicielami, by mogli uczestniczyć w zarządzaniu spółdzielnią, mieć wgląd w finanse i decydować o jej rozwoju.

Jeszcze raz podkreślam, że prawdziwym celem ostatniej nowelizacji Ustawy nie była chęć naprawy spółdzielni, lecz doprowadzenie do ich likwidacji. Kandyduję do Sejmu, aby to zmienić. Program rozwoju budownictwa mieszkaniowego i program odnowy osiedli i rozwoju miast przedstawię w następnym numerze.

Andrzej Półrolniczak
Od 14 lat prezes RSM "Praga" jednej z największych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce, prezes Unii Spółdzielców Mieszkaniowych w Polsce, członek Rady Nadzorczej Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP, radny Rady Dzielnicy Białołęka w latach 1998-2002 i obecnie, radny Warszawy 2002-2006. Absolwent Wydziału Zarządzania UW, żonaty, troje dzieci. Kandyduje do Sejmu z listy Lewicy i Demokratów.

Lista LiD miejsce 8
Mój program to:

* stworzenie możliwie prostych warunków prawnych funkcjonowania budownictwa mieszkaniowego a także systemów jego finansowania i kredytowania, w tym budowy mieszkań dla osób niezamożnych,

* odnowa osiedli z wielkiej płyty i starej zabudowy miejskiej, oparta o odpowiednie mechanizmy prawne i finansowe,

* harmonijny rozwój miast, tzn. budowa mieszkań z infrastrukturą towarzyszącą (komunikacja, obiekty kultury, wypoczynku i sportu),

* stworzenie wspólnie z mieszkańcami dobrej ustawy spółdzielczej gwarantującej prawa spółdzielców i rozwój spółdzielni.

Andrzej Półrolniczak