Nowa Gazeta Praska

Przyglądam się dyskusji dotyczącej zagospodarowania terenu Pola Mokotowskiego i trochę mi straszno a trochę śmieszno. Poznałem projekt planu zagospodarowania przestrzennego opracowany przez arch. dr. Krzysztofa Domaradzkiego.

Spotkałem się z wieloma wypowiedziami zwykłych ludzi, którzy uważają, że gdy miasto uchwali plan zagospodarowania, to wybuduje wkrótce wszystko, co tam zaplanowano. W przypadku Pola Mokotowskiego i terenów "Skry" miały to być pawilony parkowe, stadiony, baseny, korty, hale, sportowe, nowe alejki, tereny imprez masowych. I to wszystko dostępne bezpłatnie.

Nie spytano właścicieli

To typowa świadomość rodem z epoki komunizmu. Takie śmiałe plany dotyczą nie tylko obecnego parku, ale też terenów prywatnych. Nikt się nie przejmuje tym, jak właściciel chciałby zagospodarować swoje nieruchomości. Natomiast od właścicieli żąda się wysokiej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, planując jednocześnie na tym terenie park. Przy czym nie widać zamiaru wypłacenia odszkodowania z tytułu utraty wartości gruntu, gdyż uprzednio można było coś na tym terenie zbudować.

Nie rozumiem, dlaczego władze miasta, szykując plan zagospodarowania, nie dostrzegły potrzeby spotkania się z właścicielami terenów, by wysłuchać ich pomysłów. Nawet jeśli propozycje te byłyby kontrowersyjne. Zawsze można szukać kompromisu między potrzebami społecznymi, a indywidualnymi. Tak stało się w przypadku firmy Globar Partners i klubu "Skra". Mało kto z władz miasta i radnych przyszedł na przygotowaną na tę okazję prezentację projektu inwestycji. Rada Dzielnicy Ochota wyraziła negatywną opinię o projekcie, mimo iż go nigdy nie widziała. Większości radnych Ochoty spodobał się projekt zagospodarowania przygotowany przez dr. Krzysztofa Domaradzkiego. Ich wiedza była niewielka, bo przecież nie są oni specjalistami w zakresie analizy planu.

Graffiti jako zabytek

Projekt jest potworkiem urbanistycznym. Planuje się w nim kąpieliska otwarte, które pasują do naszego klimatu jak wół do karety. Przewiduje się boiska sportowe, lecz ani przy basenach ani przy boiskach nie można zrobić szatni, pryszniców, toalet. Będziemy zatem siusiać do basenu albo załatwiać się w krzaczkach zwanych wg planu zielenią urządzoną. Mycie przed basenem będzie w misce, a ręcznik kąpielowy będzie robił za szatnię.

Na terenie "Skry" planuje się drogi dojazdowe z zakazem ruchu kołowego. A zatem nie będzie jazdy samochodami, na rowerach, wrotkach i hulajnogach. Warto by pamiętać, że karetka jest samochodem. Przy terenach sportowych obowiązuje zakaz budowy parkingów.

Teren "Skry" podzielono na małe kwartały - jak legiony rzymskiego wojska - więc klub "Skra" nie będzie mógł wybudować dodatkowego stadionu rozgrzewkowego, wymaganego, by realizować imprezy lekkoatletyczne.

Wprowadzono w planie ogrodzenie całego terenu "Skry". Zezwolono na niełączenie go z parkiem Piłsudskiego. Pomimo deklaracji władz w związku z EURO 2012 nie zezwolono, aby na "Skrze" wybudować normalne hotele. Nakazano bowiem, by hotel tworzył jeden budynek z salami do ping-ponga, fitness i siłowniami, salą bokserską itp. Funkcje sportowe, zgodnie z planem, będą musiały zająć min. 60 proc. powierzchni owego hotelu. Ja takiego hotelu na świecie nie widziałem. A Państwo?

Plan uznał stadion "Skry" za zabytek, nakazując w szczególności zachowanie "prześlicznych" szaroburych elewacji z malunkami graffiti. Obecny stadion lekkoatletyczny jest prymitywną konstrukcją w ruinie. Najlepiej byłoby go rozebrać i wybudować od nowa według międzynarodowych standardów. Inwestor chce sfinansować to, dając miastu 180 mln zł, a miasto go lekceważy. Niektórzy radni twierdzą, że pieniędzy miasto ma jak lodu i samo sfinansuje stadion. Przypominam, że zadłużenie miasta wynosi już 3,2 mld złotych, a w roku 2010 ma wynieść ok. 6 mld, czyli blisko 60 proc. rocznego budżetu. Hulaj dusza, piekła nie ma.

Oferta Irlandczyka

Inwestor poprosił w zamian o możliwość budowy czegoś, co pozwoli mu zarobić (w tym na stadion) i chce realizować obiekty administracji, zdrowia, oświaty, kultury, wystawowe, hotele z centrum kongresowym, park wodny, boiska sportowe z zapleczem, oraz kontrowersyjną powierzchnię mieszkalną stanowiącą 25 proc. powierzchni użytkowych wszystkich funkcji komercyjnych. Przy czym funkcje komercyjne mają zająć tylko 9,3 proc. terenu, a sportowe 17,4 proc. Resztę stanowić ma zieleń i rekreacja - ponad 60 proc. oraz drogi i aleje parkowe - 10 proc. Byłyby miejsca pracy, podatki do budżetu miasta oraz miejsca sportu, rekreacji i rozrywki. W planie Krzysztofa Domaradzkiego zieleń stanowi około 40 proc. terenu.

Pomysły inwestora nie są bez skazy. Irlandczyk nieco przesadził z wysokością budynków z uwagi na bliskość lotniska Okęcie. Z drugiej jednak strony pokazał też alternatywę zabudowy niskiej, więc nie upiera się przy wieżach. Irlandczyk chce rozmawiać, pokazuje opcje, podkreśla, że jest gotów wspólnie z miastem stworzyć nawet inne rozwiązania, a drugiej strony cisza. Ot, kraj otwarty na inwestorów zagranicznych.

Pomysł na odrobinę mieszkań nie jest zły, bo inaczej teren będzie monofunkcyjny i popołudniami oraz w soboty i niedziele pozbawiony życia, ale żeby tak zrobić należy zmienić ustalenia studium zagospodarowania, które mieszkań tu nie przewiduje.

Bez imprez

Kuriozalnym jest to, że plan Krzysztofa Domaradzkiego zakazuje na terenach i obiektach sportowych, a więc na stadionie i w hali, takich funkcji, jak koncerty, wystawy czy gastronomia. Wodę do picia będziemy zabierać ze sobą. W omawianym planie drogi wyjazdowe z terenu "Skry" trafiają w zabytkowe lipy rosnące wzdłuż al. Żwirki i Wigury. A zatem nie będzie można wybudować tych dróg. Projekt planu zlikwidował niezbędną, leszową drogę pożarową do Biblioteki Narodowej oraz drogę publiczną do ośrodka rehabilitacji dla dzieci niepełnosprawnych Fundacji "Synapsis".

Tereny imprez masowych przewidziano na przeciwko budynków osiedla przy ul. Batorego. Mieszkańcy chcieliby, aby imprezy były na "Skrze", lub przy Riverze. Projektant tak nie uważa, więc imprez nie będzie w ogóle.

Główne założenie planu w postaci powiększenia parku poprzez likwidację budynków BPRW położonych wzdłuż ul. Batorego i bazy MPO by uwolnić teren pod imprezy masowe jest czysto teoretyczne. Od woli ich właścicieli zależy przecież, czy się stamtąd wyprowadzą. Plan zaś zezwala na pozostawienie tych obiektów. Projektant - podczas debaty publicznej, broniąc zaproponowanych rozwiązań - wprowadził słuchaczy błąd, twierdząc, że zieleń miejska jest celem publicznym, a więc można właścicieli wywłaszczyć z gruntów przeznaczonych pod tę zieleń.

Żadnej sceny

Według planu nie można na terenie parku stawiać żadnych obiektów tymczasowych, czyli scen, stoisk na kiermasze, przenośnych urządzeń zabaw dla dzieci, a nawet przenośnych toalet. Więc imprezy zrobić się nie da.

Plan ma tyle błędów merytorycznych i prawnych, że jest w nim więcej dziur niż sera. Obawiam się, że skutek będzie jeden. Ktoś zaskarży plan, a sąd stwierdzi jego nieważność i kompromitacja gotowa.

Najgłośniej przeciwko jakiejkolwiek funkcji mieszkaniowej na terenie "Skry" protestowali studenci i popierający ich establishment wyższych uczelni, proponując tam jednak akademiki, bo najlepiej byłoby komuś zabrać i dać im. Czyżby domy akademickie nie miały zapewniać studentom dachu nad głową?

Zadaję sobie pytanie, czy miasto Warszawa uzyskało projekt planu zagospodarowania przestrzennego Pola Mokotowskiego zgodny z zamówieniem. Bogdan Żmijewski

Ilustracje przedstawiają analizę możliwej zabudowy

"Skry" wg projektu Krzysztofa Domaradzkiego.

K.