|
Chłodnym okiem
O wspólnotach mieszkaniowych (III) Czytając otrzymywane e.maile zastanawiałem się i zastanawiam się nadal, jak to się dzieje, iż mimo 14 lat obowiązywania ustawy o własności lokali tak wiele zadawanych pytań dotyczy - w mojej ocenie - spraw podstawowych. Przestałem się jednak dziwić po ostatniej komisji budżetu, gdy jeden z radnych- liderów PiS, formułując mocne oceny w sprawie wspólnot - delikatnie mówiąc - wykazywał się brakiem znajomości tematu we wspomnianej sprawie. Bardzo wiele zadawanych pytań dotyczyło sprawy rozróżnienia zarządu i zarządcy wspólnotą mieszkaniową. Generalnie zarząd wspólnoty mieszkaniowej wyłaniany jest w dwóch trybach. Pierwszy z nich, rzadziej spotykany, wynika z art. 18.1. ustawy, który mówi "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej". Częściej spotykany jest model wynikający z art. 20 ustawy, na podstawie którego właściciele lokali podejmują uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Tak powołany zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Członkowie zarządu wspólnoty nie muszą być specjalistami od zarządzania nieruchomościami i czynności te najczęściej powierzają zarządcy nieruchomości wspólnej, zwanemu potocznie administratorem. Takim zarządcą-administratorem może być wyspecjalizowana firma lub osoba fizyczna posiadająca licencję, może też być dotychczasowy zarządca komunalny np. ZGN. Co wolno zarządowi, a co zarządcy-administratorowi? Zarząd generalnie wykonuje uchwały podjęte na corocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i zastrzeżone wyłącznie do kompetencji właścicieli lokali, a zarządca-administrator jest jego "zbrojnym ramieniem", który prowadzi całą buchalterię. Szczegółowo o kompetencjach, a właściwie o tym, czego nie wolno zarządowi w ramach tzw. zwykłego zarządu mówi art. 22 ustawy o własności lokali. Otóż do wyłącznej kompetencji corocznego zebrania wspólnoty mieszkaniowej należy m.in. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości, wytoczenie powództwa, udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych odrębnych nieruchomościach wspólnych, określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
Ireneusz Tondera
radny Dzielnicy Praga Północ Sojusz Lewicy Demokratycznej |